楼市调整会持续多久

关于本轮楼市调整的时间，各界也是看法不一。

部分较为乐观的人士认为，楼市上半年已经有回暖迹象，随着金九银十的黄金销售季节的来临，观望者将陆续入市，楼市有望全面回暖。

而一些对楼市未来仍然担忧的人士认为，楼市上半年毫无回暖迹象，观望情绪愈来愈浓，滞销的供给需要9个月左右的时间来消化，本轮调整不会这么快结束，至少要持续到明年上半年。 

我们认为，本轮调整时间将持续两年左右。我国目前仍处在调整的前期。一般楼市的调整，需要经历缩量——房价滞涨——房价下跌——放量四个阶段。通过对市场持续的跟踪我们发现，上半年市场没有回暖迹象，全国大部分地区房地产市场都处在缩量与房价滞胀阶段，调整还远未结束。

要达到高位平衡，一线城市房价收入比大概在10-12倍，二线城市约在8-10倍。2007年4季度，除深圳较高外，一线城市的房价收入比在15倍左右，考虑到收入增长因素，一线城市的房价偏离幅度将逐步收窄。假设房价不跌、人均可支配收入年均增幅10%，一线城市要在两年后房价收入比水平才能进入合理区间，而深圳的偏离幅度也将回到20%以内。二线城市中各个地区的差别较大，难以用同一个标准来衡量，但总体上来看，房价偏离的幅度同样不大，考虑收入增长情况，房价同样将在2009年底进入合理区域。 

综上，我们认为，本轮房市调整可能在两年左右，由于我国目前正处于高通胀阶段，存在名义价格微调甚至小幅上涨、而以实际价格下调来完成房价调整的可能。

近期房价还会跌吗

对房地产以后的发展，大家最关心的还是房价，房价会涨还是会跌，现在是不是买房的好时机，分歧比较大。 

有人认为，目前房价过高，大部分需求无法释放，而保障性住房供给力度在不断加大，分流了一部分需求，加上开发商资金链非常紧张，在国家紧缩的宏观调控政策的背景下，很多开发商会选择降价销售楼盘以加速回款，缓解现金压力，房价将会续跌。

而其他一些人则认为，我国的房价还将上涨，大量年轻人等待购房置业，房价稍降就会有大量的真实需求涌现，推高房价。同时，大量的热钱来到中国，必将选择保值、投资价值同时具备的房产作为投资选择，加上通胀背景下所有商品都在涨价，房价没有理由下跌。

这两种观点都有道理，我们认为，房价仍将高位运行，可能以实际房价下跌来完成调整，但总体调整幅度不会超过30%。 

一方面，城市化背景下大量人口涌向城市，供给却捉襟见肘，难以满足庞大的需求；另一方面，我国实行的是高房价政策，保障性住房的供给非常少，大部分需求要由商品房解决，而商品房市场其实是垄断程度较高的市场，价格高是必然的。而且，事实上，实行双轨制的供给政策仍然难以改变高房价的格局，在保障性住房占到全部供给的50%的香港，高房价、高地价局面仍然存在。

未来一段时间内，我国总体上仍将处于一个高房价的时代，参考日本和香港的历史，我们认为，一线城市的房价收入比将在10-12倍间达到高位平衡。对于二线城市，由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距，因此其合理的房价收入比应该比一线城市低。同时，由于我国处于城市化的快速发展阶段，房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。因此，我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。

要调整到合理位置，房价将有30%左右的下调空间。2007年底，我国一线城市的房价收入比约为15倍，房价收入比下降到10-12倍的范围，将有30%左右的下调空间。二线城市中，少部分较高的城市存在约30%的调整空间，而武汉、天津等城市的调整空间在10%-30%内，还有部分城市的价格基本合理，在房地产总体市场调整的背景下，将维持小幅上涨或横向整理的态势。

值得注意的是，我国目前正处于一个高通胀阶段，房价的调整很可能表现出实际价格调整，而名义价格并不出现明显调整甚至小幅上涨的状态。日本和美国的房地产市场就有多次名义房价基本没有调整、而实际房价明显调整的例子。