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马薇薇网恋转钱:成都楼市已供大于求,房子不好卖了?

2019-06-12 14:19   来源:网络整理   编辑:东莞新闻网小编 浏览量:

腾讯《棱镜》今天发了一个大招,“踏春中国楼市”系列调查,今天首发关于成都楼市——成都:雄起过后静悄悄 | 棱镜 踏春中国楼市。

核心内容是,以金茂府为代表的地王楼盘上市,售楼部冷清,透明房产网显示仍有大量可售房源。通过多角度调查分析得出未来趋势,“如果成都楼市调控没有明显放松的话,供大于求将是未来两年市场主基调。”

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《棱镜》认为,此时楼市报道最核心的价值,在于实地调查和趋势判断。那么,成都未来“供大于求”是否是正确的趋势判断?

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“供大于求”OR“供不应求”

网红经济学家任泽平有句关于房地产趋势的论断街知巷闻:房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。

看土地,也就是供求关系,通过供求来判断楼市走势,这一点基本正确。为什么基本正确,因为这里面还有包括金融、人口、政策等变量。特别是政策,任泽平并没有提及,但这在我们的市场中政策,政策是对中短期趋势影响最大的变量。

我们首先来看“土地供应”这一影响供求的最重要因素。

成都土地市场供应是否“供大于求”?《棱镜》文章引用克尔瑞数据,这里我们也用克尔瑞的数据来做说明。重点分析2017年和2018年数据(这是未来两年新增供应主力)。

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2017年是高价地频出的一年,1.5元/平米以上价格的地块有5宗地,金茂、东原等地块纷纷创新高,从中海“双流华府地块”开始,二圈层地价纷纷破万,这造成了2017年土地市场“疯狂”的印象。

但是从克尔瑞历年土地供应图可以看到,2017年全年土地成交面积11469亩,这是过去十年土地成交最低的一年。这和群众对2017年土地市场“火爆”的印象恰恰相反。

来到2018年,成都土地市场成交量很大,达到十年来峰值,成交共计23244亩。

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那么,2018年成交的这2万多亩地,是多还是少?

首先,这2万多亩地未来并非都能修成住宅。这里面可建的住宅面积为1563万平米,占比仅为52.43%,可建商业面积1417万平米,占比为47.57%。

也就是说,这2万多亩地中,未来建成的房子,仅有一半是住宅,其余为商业。

交易端呢?克尔瑞数据显示,2018年成都全年商品住宅成交面积2254万平米。成交比(住宅土地)供应多了近700万平米。即便2018年是过去十年土地供应最高的一年,住宅(土地)供应量仍不及成交量。

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成都楼市近年成交量,来源“国家统计局”

根据国家统计局数据,2016年成都商品住宅成交面积3279万平米,2017年这一数据为2976万平米(2018年数据尚未公布)。

克尔瑞统计显示,过去三年住宅土地供应和住宅成交量差额为4503.84万平米。“面粉”供不应求十分明显。

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